핵심 지표 요약
Comparable 14건 기준으로 시세·할인율을 산출했습니다.
최저공매가
37억 8,140만원
3,781,400,000원
최저공매가 출처
온비드입찰결과
온비드 입찰결과의 실제 최저입찰가
주변 실거래 전체
136건
용산구 · 최근 12개월
최종 Comparable
14건
제외 20건 · 동일법정동 기준
추정시세
56억 3,880만원
5,638,807,752원
보수적 추정시세
50억 2,460만원
5,024,600,000원
시세 할인율
32.9%
추정시세 대비 최저공매가
보수적 할인율
24.7%
보수적 시세 대비 최저공매가
적정 최대입찰가
43억 3,710만원
4,337,101,802원 · 보수적 38억 4,573만원
예상차익
16억 8,346만원
총 투자금 39억 5,534만원 · 수익률 42.6%
시세 신뢰도
88 / 100
높음 · 비교거래 14건
투자점수
84 / 100
6개 항목 종합
분석 요약 vs 상세 KPI 대비표
| 지표 | 목록 저장 요약 | 상세 KPI (현재 계산) | 차이 |
|---|---|---|---|
추정시세 비교 실거래 중위값 기준 | 미저장 | 56억 3,880만원 | – |
시세 할인율 추정시세 대비 최저공매가 | 미저장 | 32.9% | – |
시세 신뢰도 비교거래 수·편차 기반 | 미저장 | 88 / 100 | – |
투자점수 할인율·신뢰도·유찰 종합 | 미저장 | 84 / 100 | – |
비교 실거래 건수 동일법정동 기준 | 미저장 | 14건 | – |
목록 저장 요약은 마지막으로 상세 분석을 실행했을 때 저장된 값이고, 상세 KPI는 이번 조회에서 불러온 실거래로 다시 계산한 값입니다. 차이가 크면 최근 실거래가 갱신된 것입니다.
실거래 기반 가격판단
추정시세 (기준)
56억 3,880만원
보수적 50억 2,460만원 ~ 상단 72억 1,224만원
최저공매가
37억 8,140만원
3,781,400,000원 · 감정가 대비 100.0%
시세 대비 할인율
32.9% 저렴
보수적 시세 대비 24.7%
시세 신뢰도
88 / 100
높음 · 비교거래 14건
최근 주변 실거래 14건을 분석한 결과, 현재 최저공매가는 추정시세보다 약 32.9% 낮습니다.
단순 차익(추정시세 - 최저공매가) +1,857,407,752원 · 보수적 기준 +1,243,200,000원
위험 신호 1건
- · 감정가와 실거래 시세 차이 큼 — 감정가와 추정시세가 33% 차이납니다.
가격 비교
왜 이 시세인가요?
국토교통부 실거래가 자료 기준 · 용산구 · 대상 토지면적 259㎡
비교 범위: 한남동 적합 거래 14건 (면적 86~777㎡) · 용도지역 미확인 (원천 자료 없음 · 용도지역 필터 미적용)
- 주변 전체 실거래
- 34건
- 시세 계산에 사용
- 14건
- 제외
- 20건
- 최근 12개월 거래
- 14건
- 최근 거래가
- 18,170,000,000원
- ㎡당 중앙가격
- 21,771,459원
- 평당 중앙가격
- 71,971,761원
- 시세 신뢰도
- 88 / 100 높음
근거 실거래
| 거래일 | 위치 · 지번 | 지목 / 용도지역 | 면적 | 면적차이 | 거래가격 | ㎡당 | 평당 | 적합도 | 시세 반영 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-11-25 | 서울특별시 용산구 한남동 6** | 대 · 제1종일반주거지역 · 직거래 | 288㎡ | +11% | 5,558,400,000원 | 19,300,000원 | 63,801,651원 | 88 | 포함 |
| 2026-06-01 | 서울특별시 용산구 한남동 8* | 대 · 일반상업지역 · 중개거래 | 105㎡ | -59% | 3,730,000,000원 | 35,523,810원 | 117,434,078원 | 85 | 포함 |
| 2025-11-25 | 서울특별시 용산구 한남동 6** | 대 · 제1종일반주거지역 · 직거래 | 370㎡ | +43% | 7,141,000,000원 | 19,300,000원 | 63,801,651원 | 80 | 포함 |
| 2025-11-25 | 서울특별시 용산구 한남동 6** | 전 · 제1종일반주거지역 · 직거래 | 413㎡ | +59% | 8,012,200,000원 | 19,400,000원 | 64,132,229원 | 80 | 포함 |
| 2025-11-25 | 서울특별시 용산구 한남동 7** | 전 · 제1종일반주거지역 · 직거래 | 135㎡ | -48% | 3,375,000,000원 | 25,000,000원 | 82,644,625원 | 80 | 포함 |
| 2026-07-30 | 서울특별시 용산구 한남동 7** | 대 · 제1종전용주거지역 · 중개거래 | 654.1㎡ | +153% | 17,970,000,000원 | 27,472,863원 | 90,819,378원 | 78 | 포함 |
| 2026-07-30 | 서울특별시 용산구 한남동 7** | 대 · 제1종전용주거지역 · 중개거래 | 649.6㎡ | +151% | 18,170,000,000원 | 27,971,059원 | 92,466,307원 | 78 | 포함 |
| 2026-06-01 | 서울특별시 용산구 한남동 8* | 잡종지 · 일반상업지역 · 중개거래 | 98㎡ | -62% | 3,470,000,000원 | 35,408,163원 | 117,051,774원 | 78 | 포함 |
| 2026-04-30 | 서울특별시 용산구 한남동 산1* | 임야 · 제1종일반주거지역 · 직거래 | 89㎡ | -66% | 1,937,660,000원 | 21,771,461원 | 71,971,769원 | 78 | 포함 |
| 2026-04-30 | 서울특별시 용산구 한남동 산1* | 임야 · 제1종일반주거지역 · 직거래 | 103㎡ | -60% | 2,242,460,000원 | 21,771,456원 | 71,971,753원 | 78 | 포함 |
| 2025-11-25 | 서울특별시 용산구 한남동 6** | 전 · 제1종일반주거지역 · 직거래 | 502㎡ | +94% | 9,738,800,000원 | 19,400,000원 | 64,132,229원 | 73 | 포함 |
| 2025-11-25 | 서울특별시 용산구 한남동 7** | 전 · 제1종일반주거지역 · 직거래 | 550㎡ | +112% | 15,455,000,000원 | 28,100,000원 | 92,892,559원 | 73 | 포함 |
| 2025-11-25 | 서울특별시 용산구 한남동 6** | 전 · 제1종일반주거지역 · 직거래 | 645㎡ | +149% | 12,513,000,000원 | 19,400,000원 | 64,132,229원 | 73 | 포함 |
| 2025-11-25 | 서울특별시 용산구 한남동 6** | 대 · 제1종일반주거지역 · 직거래 | 515㎡ | +99% | 9,939,500,000원 | 19,300,000원 | 63,801,651원 | 73 | 포함 |
얼마에 써야 할까? — 적정 입찰가 분석
기준시세 기준 최대입찰가 (안전마진 20%)
4,312,663,673원
43억 1,266만원
보수적 시세 기준 최대입찰가
3,842,906,310원
38억 4,290만원
현재 최저공매가
3,781,400,000원
보수적 기준으로도 여유가 있습니다
예상 총투자금
3,955,344,400원
입찰가 37억 8,140만원 + 취득 1억 7,394만원 + 기타 0원
예상 차익 (기준시세)
+1,683,463,352원
보수적 예상차익
+1,069,255,600원
예상 수익률
42.6%
보수적 27.0%
추정시세 5,638,807,752원 (56억원) 기준 단순 계산 참고값입니다. 세금·법률비용·명도·수리·시장 가격 변동에 따라 실제 결과는 달라질 수 있으며 수익을 보장하지 않습니다.
투자점수
84 / 100
- 가격 매력도시세 대비 32.9%28/30
- 보수적 가격보수적 시세 대비 24.7%16/20
- 시세 신뢰도88점 높음18/20
- 비교거래 품질평균 적합도 789/10
- 거래량비교거래 14건 · 최근 12개월 14건10/10
- 공매조건유찰 0회 · 입찰준비중3/10
왜 이렇게 저렴할까요?
- · 처분조건: 매각대상 재산은 낙찰자의 책임으로 명도하는 조건이며, 현 사용자와 낙찰자 간 명도의 어려움 등을 이유로 우리 공단에 책임을 물을 수 없으므로 공단이 책임지지 않습니다.
- · 명도책임: 매수자
- · 토지는 지목·용도지역·접도조건에 따라 개별 가치 차이가 큽니다.
공개된 공매·실거래 데이터에서 확인되는 요인만 표시합니다. 공고문에 없는 권리관계·현장 상황은 직접 확인하세요.
서울특별시 용산구 한남동 773-27 철도용지
서울특별시 용산구 한남동 773-27
- 시도
- 서울특별시
- 시군구
- 용산구 한남동
- 토지면적
- 259㎡ (78.3평)
- 최초공고일
- 2023-12-13
- 공매장
- 국가철도공단 수도권본부 입찰집행자 PC
- 처분방법
- 매각
- 위임기관
- 매각
- 집행기관
- 국가철도공단
- 이용현황
- 인접지의 마당 및 시설물 매설용도로 점유 중
- 명도책임
- 매수자
- 대금납부
- 일시납
직접 입력 비교 분석
주변 매물 시세·임대료·관리비·수선비를 넣으면 시세 대비 할인율과 예상 차익을 바로 계산합니다. 입력값은 이 브라우저에 저장됩니다.
비슷한 조건의 매물 호가 또는 실거래가
기본값은 최저공매가격
취득세·중개·법무 등 (기본 4.6%)
주변 임대 시세 기준
수리·인테리어·명도 비용
시세 대비 할인율
입력 필요
예상 차익
입력 필요
총 투자금
입력 필요
연 임대수익률
임대료 입력 필요
공매 상세정보
| 물건관리번호 | 2023-1200-076513 |
| 상태 | 입찰준비중 |
| 공매일자 | 공개 데이터 없음 |
| 유찰횟수 | 0회 · 공매자산정보 원본값 |
| 처분방법 | 매각 |
| 위임기관 | 매각 |
| 집행기관 | 국가철도공단 |
| 공매장 | 국가철도공단 수도권본부 입찰집행자 PC |
| 최초공고일 | 2023-12-13 |
| 개찰일 | 공개 데이터 없음 |
| 입찰결과 | 공개 데이터 없음 |
| 자산 대분류 | 부동산 |
| 자산 중분류 | 토지 |
| 자산 소분류 | 철도용지 |
| 감정평가 평균금액 | 3,781,400,000원 (38억원) |
| 최저공매가격 | 3,781,400,000원 (38억원) |
| 최저입찰가율 | 100.0% |
| 토지면적 | 259㎡ (78.3평) |
| 건물면적 | 공개 데이터 없음 |
| 지번주소 | 서울특별시 용산구 한남동 773-27 |
| 도로명주소 | 공개 데이터 없음 |
| 상세주소 | 773-27 |
| 물건 상세내용 | 철도용지 259 m² |
| 명도책임내용 | 매수자 |
| 처분조건내용 | 매각대상 재산은 낙찰자의 책임으로 명도하는 조건이며, 현 사용자와 낙찰자 간 명도의 어려움 등을 이유로 우리 공단에 책임을 물을 수 없으므로 공단이 책임지지 않습니다. |
원본 데이터 출처
공매 정보: 금융위원회 공매자산정보 조회서비스 (공공데이터포털)
실거래 정보: 국토교통부 실거래가 공개시스템 (연결 시 표시)
표시되는 금액과 지표는 참고용 계산 결과이며, 투자 추천이나 수익을 보장하지 않습니다. 실제 입찰 전에는 공고문 원문과 권리관계를 반드시 확인하세요.